【FP監修】不動産「4号特例」が見直しになる背景と見直しポイント3つを解説

はじめに

みなさん、こんにちは。

今回は、物件における「4号特例」のルール改定について解説します。

2025年4月（予定）より、省エネ基準の適合義務化により木造戸建住宅を建築する場合の建築確認手続きが見直される予定です。

何が変化するかというと、「建築確認＆検査」、「審査省略制度」の対象範囲が変わること、そして確認申請の際に構造・省エネ関連の図書の提出が必要になることです。

4号特例とは？

そもそもこの「4号特例」とは、建築確認の対象となる木造住宅等の小規模建築物（正確にいうと建築基準法第6条第１項第4号に該当する建築物、なので通称4号特例と言われる）において、建築士が設計を行う場合には、構造関連規程等の審査が省略される制度です。

この4号特例ができた背景として、日本が高度経済成長期に住宅需要が急増し、着工などが追い付かなくなってきてしまったため、建築士が確認さえしていれば、構造計算書など一部の書類提出および審査は省略できるものとなっていました。

その分早めに着工でき、多くの需要に応えてきた背景があります。

※建築物の定義として1～4号まで存在します。

まずはこの定義を簡潔にまとめてみました。

1号：用途となる部分が200平方メートルを超える特殊建築物

2号：「木造3階建て以上」または「延べ面積500平方メートル」「高さ13mもしくは軒高9mを超えるもの」

3号：「木造以外の構造物」かつ「2階建て以上」または「延べ面積200平方メートル以上を超えるもの」

4号：・木造→「」2階建て以下」かつ「延べ面積500平方メートル以下」かつ「高さ13mもしくは軒高9m以下」

　　　・非木造→「平屋」かつ「延べ面積200平方メートル以下」

以上が1～4号の定義となっています。

「4号特例」見直しの背景

しかし、昨今の日本の経済状況や世界を取り巻く環境は変わってきており、住宅の省エネ化（特に東京都は力をかなり入れている）や住宅の倒壊を防ぐなどの目的から、この4号特例を見直しの声が上がりました。

そして、この4号特例によって各種審査や提出書類がないと、省エネ基準に対応している物件かどうかの判断がつかないため、しかたなくこの特例制度を見直さなければならなくなった状況です。

また、この特例の見直しは住宅の倒壊を防ぐという目的でもあります。

昨今の異常気象や自然災害の増加などで住宅が倒壊するリスクも増えてきているため、適度な強度をもつ建築物の設計が必要になります。

このような状況で物件の審査確認の免除などがあると、果たしてこの物件は自然災害などに耐えうる物件かどうかの判断が難しいためだといわれています。

いずれにしても、このような対策から4号特例の見直しが始まることとなります。

とはいいながら、すべての物件がこの4号特例の見直し対象になるかというと、そういうわけではありません。

あくまで対象物件の「縮小」ということであって、そもそもこの特例の「廃止」ではありません。

では具体的に見ていきましょう。

見直しのポイント「3つ」について

今回の特例の見直しのポイントは3つあります。

1つ目は、4号対象物件が廃止され、新たに2号・3号が誕生する予定です。

新2号・新3号の定義は以下の通りとなっています。

新2号：「木造2階建て」または「木造平家建て」「延べ面積200平方メートルを超えるもの」

新3号：「木造平家建て」かつ「延べ面積200平方メートル以下」

2つ目に、対象となる審査項目の増加です。

とくに新2号建築物はすべての審査項目において対象となります。

屋根や外壁の防火性、建築材料の性質、部屋の採光や換気などがあります。

3つ目に、提出書類の一部が変更になります。

特に新2号建築物に関する書類は大きな追加書類等があります。

構造詳細図、平面図、仕様表、設計内容説明書など、書けばきりがありません。

いろいろ大変な手間が結構増えるイメージです。

まとめ

今回の特例の縮小によって、住宅の売り手側と買い手側両方に影響が出てくると思われます。

まずは売り手側。ハウスメーカーや工務店を指します。

いままで申請や審査が不要だった物件にも審査等が必要になってくるため時間がかかるようになり、その結果工期が延びると思われます。また設計者の負担も当然ながら増えてきます。

次に買い手側。住宅を購入する、いわば消費者になります。

上記に述べたように様々な手間ひまがかかるようになるため、住宅価格は必然的に上がる傾向にあります。

また昨今の建築資材の高騰もまだ継続中なので、今後ますます物件価格は上がっていくと思われ、一般消費者からみてみれば、なかなか手が出にくい状況も予想されます。

ただ一方でいままで審査等が省略されていた物件が、審査等を行うことになるので、耐震性能の向上や安全性が高まることが期待できるでしょう。

災害大国日本に住んでいる以上、安心して住める家というのは大きな意味をもつことになります。

ただでさえ、家を購入するのに大変なのに、それ以上に工期や価格が延びたり上がったりするのは悩ましいですが、その分大きな安心が得られるのは、とても良いことだと思っています。

ぜひ理想の家を夢見ながら、住宅購入の一連の流れを「大変さ」から「楽しさ」に変えてみてはいかがだろうか。